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Se muestran los artículos pertenecientes a Enero de 2015.

 

Los alquileres en el nuevo Código Civil y Comercial, un serio problema para los más pobres

Un Código Civil y Comercial regula las relaciones contractuales entre particulares, de modo de reglamentar las relaciones que se generan en el mercado. El nuevo Código, que el Congreso acaba de votar para que entre en vigencia el 1 de agosto de este año y no a inicios del 2016 como estaba previsto, incorpora algunas previsiones para equilibrar situaciones de desigualdad de poder, como son los contratos de consumo o bancarios, pero no está pensando en las problemáticas que enfrentan los pobres en el mercado. Las modificaciones que introduce están orientadas principalmente a garantizar la transparencia en los contratos y que el consumidor no sea vulnerado en su buena fe. Pero no intenta proteger las desigualdades que sufren los pobres ni los abusos en los precios por parte de las empresas con poder de mercado.

Uno de los problemas que tienen las personas con menores recursos es una fuerte restricción al acceso a la vivienda regular, parte de los requisitos que impone la ley para lograr la "regularidad". Lo cierto es que uno de los modos de paliar este déficit habitacional es a través del alquiler de una vivienda. Sin embargo, el actual sistema legal provoca que –de modo similar a lo que sucede con los créditos– las personas con mayores desventajas sean las que terminan pagando más caro.

En primer lugar, al permitir la combinación de la locación con la fianza, los propietarios exigen una propiedad en garantía para concertar un alquiler. Para las personas con menores recursos o sin red de contención familiar o social, conseguir una garantía de este tipo puede ser casi imposible. Así, una familia no podrá acceder a un alquiler, por menor riesgo crediticio que posea, si no consigue algún familiar o amigo que le ofrezca una garantía. La posibilidad de exigir una fianza, claro está, es una facultad que establece el Código Civil

Luego, la falta de reglamentación permite que las inmobiliarias, o aun los dueños directos, tengan una alta discrecionalidad en el momento de elegir al locatario. Esta discrecionalidad, nuevamente, se traduce en una discriminación a las familias con menores recursos. Y muchas veces, esto va más allá de los potenciales mayores riesgos que estadísticamente puede enfrentar una locación con esta familia, incurriendo en definitiva en estereotipos discriminatorios que no hacen más que dificultar el panorama para aquellos que están en peor situación. En los Estados Unidos, la discriminación del mercado inmobiliario está largamente documentada, a través de estudios de "vivienda adecuada".

El Proyecto de Código Civil regula la "locación habitacional" e incorpora al Código gran parte de la Ley 23 091 de Locaciones Urbanas. Así, los arts. 1198 y 1199 establecen plazos mínimos para las locaciones de inmuebles, aunque se exceptúan los hoteles. Así, no se aplican los plazos mínimos a "las habitaciones con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los seis (6) meses, se presume que no fue hecho con esos fines". Por otro lado, el art. 1188 establece que el contrato de locación de inmuebles debe ser hecho por escrito.

Los hoteles y las pensiones suelen ser el modo en que las familias en peor situación crediticia o de acceso a alquileres de departamentos solucionan su necesidad habitacional. Muchas veces estas habitaciones amuebladas son la única opción disponible para familias que no tienen vivienda ni puede acceder a los alquileres en el mercado. Sin embargo, pagan por estas habitaciones en condiciones muy deficitarias montos similares a los que abona una familia de clase media por un departamento de dos ambientes.

En la ciudad de Buenos Aires, los subsidios habitacionales establecidos por el Decreto 690/06 y sus modificatorios se otorgan para pagar estas habitaciones de hoteles, creando la propia oferta y fijando el precio.

De este modo, el monto de los subsidios no alcanza para mejorar las condiciones habitacionales, ya que cuando se aumentaron los montos, los hoteles paralelamente aumentaron sus tarifas. En la causa "Quisbert Castro", el juez Petracchi destacó que "los recursos con que cuenta el Gobierno local han sido utilizados de manera irrazonable desde el punto de vista económico. [...] En efecto, la modalidad elegida por el Estado para enfrentar la emergencia habitacional resulta una de las alternativas más onerosas del mercado y, sin embargo, sólo otorga a sus beneficiarios paliativos parciales e inadecuados".

El Código Civil ignora la existencia de estos hoteles como salida habitacional permanente. Al establecer el art. 1188 que el contrato debe ser por escrito, dificultará la prueba de la existencia de la locación, y por más que se prolongue por más de seis meses, el contrato podría entenderse como mensual renovable, por lo que será difícil demostrar que existe una locación de inmuebles en los términos del art. 1199.

De este modo, las soluciones habitacionales frecuentes de las personas pobres no están incluidas en las regulaciones del Proyecto del Código Civil, y –por el contrario– se permite establecer requisitos como fianzas o garantías que producen que familias que podrían pagar puntualmente un alquiler no logren acceder a él.

Huelga agregar que el Proyecto de Código tampoco regula precios máximos de alquiler en relación con el valor fiscal o el valor de venta de la propiedad, que se podría establecer como característica de las locaciones de inmuebles.

En conclusión, la discusión sobre cómo regular las relaciones entre particulares es una cuestión política, aunque son temas de derecho privado, ya que se está interviniendo de modo directo en el mercado. En la propuesta de Código Civil los pobres han sido invisibilizados, y se sigue pensando en un mercado donde no existen desigualdades de poder entre las partes. Esto permite que sean justamente las personas con mayores desventajas aquellas que pagan más caros sus bienes y servicios, en contra de cualquier concepción igualitarista de la justicia. Una buena regulación podría impedirlo.
04/01/2015 13:05 Gustavo TRIMARCHI #. sin tema

NUEVOS VALORES 2015
Por Resolución N° 236/14, adoptada por el Consejo Superior en reunión del día 18 de Diciembre de 2014, realizada en San Isidro se ha resuelto fijar:

-Valor de la Matrícula para el año 2015: $ 2600

-El valor del Bono Ley 8480 a partir del 1° de Enero de 2015: $ 130 (Bono verde) y $ 65 (Bono Azul)

05/01/2015 20:30 Gustavo TRIMARCHI #. sin tema

20150109005505-venganza.3333.jpgCornelio Tácito (en latín: Cornelius Tacitus; c. 55 – 120) fue un historiador, senador, cónsul y gobernador del Imperio romano.

08/01/2015 20:40 Gustavo TRIMARCHI #. sin tema

La muerte del fiscal Nisman ¿suicidio inducido?

20150119133013-nisman.jpgHallan muerto al fiscal Alberto Nisman en su departamento de Puerto Madero
Tenía a su cargo la investigación por el atentado a la AMIA; tenía 51 años.

El operativo de la Prefectura en el edificio de Puerto Madero donde vivía Alberto Nisman. El fiscal federal Natalio Alberto Nisman fue encontrado muerto anoche en su departamento de Puerto Madero, según informaron fuentes judiciales a LA NACION. Tenía 51 años y se desempeñaba como fiscal en la investigación del atentado contra la Asociación Mutual Israelita Argentina (AMIA), que en 1994 se llevó la vida de 85 personas, un crimen que permanece impune tras veinte años.

Fuentes judiciales revelaron a este medio que ayer por la tarde la familia intentó comunicarse con Nisman pero no lo logró. Su madre se acercó a las torres Le Parc y subió hasta el piso 13, donde vivía su hijo. Tocó la puerta pero no recibió respuesta. No podía ingresar ya que no conocía el código de acceso electrónico. Entonces intentó entrar por la puerta de servicio. No lo logró, ya que la llave estaba del lado de adentro. Ante esa situación, decidió convocar a un cerrajero.

Luego de atravesar la puerta, se encontraron con el cuerpo de Nisman en el baño. Cerca suyo, aseguraron fuentes oficiales a LA NACION, había una pistola calibre 22, que sería propiedad del fiscal.

En el lugar estuvieron presentes el secretario de Seguridad de la Nación, Sergio Berni, el jefe de Prefectura Naval y el jefe de la Policía Federal.

La investigación quedó a cargo del titular del Juzgado Nacional Criminal de Instrucción Nº5, Manuel Arturo De Campos, y de la fiscal Viviana Fein, titular de la Fiscalía Nacional en lo Criminal de Instrucción N°45.

En diálogo con la prensa en el lugar, Fein expresó: "No voy a aventurar ninguna hipótesis. Ahora tenemos que encontrar los detalles de la causa de muerte. No puedo observar si fue suicidio o no. Les pido prudencia. Voy a llevar a cabo la investigación. Confío en la [Policía] Federal y en Prefectura".


Pasadas las 5.10, un vehículo de Transporte Forense de la Policía Federal trasladó el cuerpo del fiscal. Aproximadamente a la misma hora, el Ministerio de Seguridad de la Nación publicó un comunicado en el cual se ratificó la información que había trascendido.


19/01/2015 09:26 Gustavo TRIMARCHI #. sin tema

20150119142251-1nisman15.jpg
19/01/2015 09:49 Gustavo TRIMARCHI #. sin tema


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