CAUSA Nro. xxx año xxxx “A, J Y OTRO C/ A, E s/ DENUNCIA” (AJ/AE)
Quilmes, 24 de Febrero de 2010.
Y VISTOS…Se presentan en fecha 21 de Octubre de 2008 la Sra. J.A. DNI. XX.XXX.XXX y el señor J.J.T.DNI. XX.XXX.XXX, para formalizar denuncia contra E.A. DNI. XX.XXX.XXX colegiado numero XXX del Departamento Judicial Quilmes, refieren que con fecha 12 de Marzo de 2008 entregaron al martillero E..A. la suma de pesos cuatro mil ($ 4000) conforme factura extendida por RESERVA por lo que creían una compraventa sobre un inmueble sito en calle Rio de Janeiro Nro. XXXX de la Localidad de Ezpeleta inscripto bajo nomenclatura catastral Circ: X, Sección: X Manzana: X Parcela: X, manifestando que debía efectuarse el correspondiente boleto de compraventa a los 30 días de esa reserva.
Manifiestan que el día 4 de Abril de 2008 entregaron la suma de pesos cuatro mil ($4000) en concepto de refuerzo de reserva y que el día 30 de Abril de 2008 finalizaron la operación entregando la suma de pesos setenta mil ($ 70000), por una cesión de boleto de compraventa.
Que el martillero incluyo la suma de pesos tres mil ($3000) por lo que denominó, gastos de escritura.
Que debidamente asesorados, tramitaron un certificado de dominio del inmueble en cuestión, y recién entonces, tomaron cabal conocimiento del estado de la propiedad y de las consecuencias que les traería aparejada la operación concertada, advirtiendo que los titulares registrales, resultarían tres condóminos que a la fecha de la operatoria se encontrarían fallecidos.
Le endilgan a A. haber realizado la misma sin conocer el estado de dominio, alegando que les manifestó que la entrega de dichos certificados tendría un costo de pesos un mil ($1000) y por ello recomendaba directamente celebrar el boleto de compraventa…
Que en la cláusula tercera del boleto, la vendedora -cedente- se compromete a entregar conjuntamente con la posesión, los impuestos municipales y de rentas.
Que ello no se cumplió, debiendo hacerse cargo los denunciantes de las deudas.
Que si el interviniente E.A hubiere cumplido su cometido profesional, ellos no hubiese resultado engañados, que actúo con desidia y desaprensión y abusó de su buena fe y confianza, solicitando se lo intime a rendir cuentas y a devolver el dinero que percibió ya que nunca se escrituró, existiendo dinero entregado a esos fines.
Acompañan prueba ver a fs. 6 fotocopia de certificado de numeración domiciliaria, fs. 7/8 fotocopia boleto de compraventa, fs. 9/11 fotocopia cesión boleto de compraventa, fs. 12 fotocopia detalle gastos de operación, fs. 13 fotocopia de reserva y fs. 14 fotocopia de recibo por refuerzo de reserva.
Conferido el traslado se presenta a fs.18/20 en fecha 13/11/08 el martillero denunciado negando en cumplimiento de un imperativo legal la totalidad de los hechos relatados en la denuncia y evacuando el traslado conferido, manifestando que la verdad de los mismos es distinta a la denunciada.
Relata que los denunciantes se presentaron junto a la cedente a celebrar una cesión de boleto de compraventa, que el no intervino en la operación para acercar a la partes, sino que el acuerdo ya estaba plasmado entre las partes en una cesión de boleto de compraventa en el cual la cedente transmitía a los cesionarios el título sobre el inmueble de calle Rio de Janeiro Nro. XXXX de Ezpeleta Partido de Quilmes.
Que en la primera ocasión que concurrieron a su oficina le presupuesto gastos y honorarios aproximados, relatando que no habían acompañado la documentación de la propiedad y ya habían acordado la condiciones de venta para celebrar la misma.
Que extendió un presupuesto con más los gastos de escrituración tomando como base la valuación fiscal y que la cedente manifestaba ser la única propietaria del inmueble.
Que posteriormente concurrieron los citados a su oficina a plasmar la operación, mediante reserva, manifestando la cedente nuevamente ser la única titular registral de la propiedad, que no exhibió el titulo ni otra documentación que acreditara los extremos que invocaba, situando la misma en fecha 12/03/2008.
Que la cedente refirió que a la brevedad acompañaría dicha documental, y que luego solo acompaño una fotocopia del boleto de compraventa que cedería.
Que fue entonces cuando anoticio a los compradores que la operación es esos términos no podía llevarse adelante, invitando la partes a resolver al operación y dejarla sin efecto, devolviendo la vendedora el monto de la reserva percibida de los compradores, pero manifestando que ese dinero ya había sido gastado sin poder restituirse, suspendiéndose la mentada cesión.
Relata que el día 04/04/08 las partes se presentaron nuevamente a su oficina, y les reitero la situación del inmueble, y que lo único que podía hacer la vendedora era cederles el boleto de compraventa y la posesión, comprometiéndose entonces la cedente a solucionar cualquier inconveniente que pudiera surgir y desinteresar a personas que pudieren tener derechos sobre el inmueble base de esta denuncia.
Que el valor en el mercado del mismo era muy superior al concertado ente las partes, atreviéndose a afirmar que el valor real duplicaba al asignado por los concertantes.
Que en fecha 30/04/2008 se celebro la firma del contrato de cesión del boleto de compraventa abonando los compradores pesos sesenta y seis mil ($66000)- ya habían abonado pesos cuatro mil ($4000) de reserva- y que se llevo adelante la operación por la suma de pesos setenta mil ($70000) en lugar de la suma de pesos ($66000) que efectivamente se abonaron en ese acto.
Que se certificaron notarialmente firmas, ratificándose el contenido de la cesión el día 08/05/08.
Que jamás percibió suma alguna en concepto de gastos de escrituración, que no cometió acto alguno violatorio a las normas que rigen la profesión, que advirtió a las partes las consecuencias de la operación y que la ambición de los intervinientes los llevo a concertarla, y que obro de buena fe.
Acompaña prueba el día 01/12/08 que luce a fs. 21/23 fotocopia de notificación de deuda municipal del inmueble.
Recibidas las actuaciones por este Honorable Tribunal de Disciplina Departamental en fecha 13 de Mayo de 2009, se corre el traslado de ley, guardando silencio el encartado, pese a encontrase debidamente notificado (ver fs. 34/35), perdiendo el derecho que ha dejado de usar y llamándose autos para dictar sentencia (art. 22 de la Ley 10973).
Y CONSIDERANDO…. Que el requisito es obrar con rectitud y honradez, entonces resulta inadmisible que el denunciado pretenda fundamentar su accionar aportando hechos y razones de derecho que contravengan sus propios actos, asumiendo una actitud que lo venga a colocar en contradicción con su conducta anterior (art.1198 Cód. Civil). Así, el previo reconocimiento de la fuente legal de su obligación por su parte, es valladar para examinar su ulterior pretensión de eximirse de satisfacerla por no haberse supuestamente anudado su consentimiento.
Es dable destacar que resulta inadmisible la pretensión que importe ponerse en contradicción con los propios actos anteriores, deliberados, jurídicamente relevantes y plenamente eficaces.
La doctrina de los propios actos es una derivación necesaria e inmediata del principio general de buena fe y como tal, integrante de nuestro derecho positivo.
En el venire contra factum el efecto se produce de un modo objetivo en el cual no se tiene en cuenta tanto la voluntad del autor del acto como la confianza que ese acto suscita en el tercero, siempre que la expectativa no se encuentre en pugna con hechos de pública notoriedad a fin de que pueda inhibirse al autor del acto si pretende contradecir su primera conducta.
Las leyes se reputan conocidas y nadie puede alegar su propia torpeza (arts. 1, 20, 1111 y su doctrina del Código Civil).
Sentado ello, nadie puede alegar su propia torpeza y el derecho de defensa no ampara comportamientos negligentes.
Resulta cuando menos poco serio, que siendo el denunciado de profesión martillero publico, entregue -por sí o por medio de un tercero en su nombre- un recibo de pago y documental, cuya deficiente instrumentación viene luego a ser invocada por el propio otorgante para relativizar la bondad probatoria del mismo y sus alcances.
Es que, dentro del marco de una interpretación adecuada de las normas aplicables al caso, no puede dejar de tenerse en cuenta, que si el profesional que extiende un recibo de pago a su cliente, sea por honorarios o cualquier otro concepto derivado de la asistencia técnica prestada, debe exigírsele el mayor cuidado en la terminología empleada, toda vez que no es admisible alegar torpeza alguna en el otorgamiento de un acto tan trascendente cuyos efectos no puede desconocer.
Que corresponde a denunciante y denunciado la carga de aportar la prueba de sus afirmaciones, en caso contrario, soportar las consecuencias de omitir ese imperativo en su propio interés, correspondiendo a la denunciante la demostración de los hechos constitutivos y al denunciado los modificativos, imperativos y extintivos.
Que así trabadas estas actuaciones y en virtud de los hechos denunciados, este Tribunal valorara las probanzas de autos, consistente en la totalidad de prueba documental arrimadas por las partes, sumado a la falta de prueba de descargo y silencio guardado en esta etapa plenaria por el denunciado, la que servirá de basamento para el decisorio final, el que adelantamos, tendrá andamiaje favorable.
De la totalidad de documental acompañada, la valoración de la prueba indiciaria, distinguiéndose en primer lugar la comprobación (que proporciona simples hechos) de la interpretación (que extrae pruebas de los hechos). Teniendo presente que un indicio aislado carece de fuerza probatoria, pero sumando todos los indicios de autos, que emergen de las pruebas, se podrá conducir a la presunción de que el acusado es el autor de los hechos que se le atribuye, sumado a los reconocimientos expresos efectuados en la etapa sumarial del proceso por el encartado, entre otros…Que presupuesto gastos y honorarios aproximados que podía llegar a tener la operación que lo tenia como intermediario, que define como cesión de boleto de compraventa, reconociendo que la vendedora no había acompañado documentación de la propiedad en cuestión.
Reconocimiento de haber extendido un presupuesto detallandoles como se podía realizar la operación, incluyendo gastos aproximados para escrituración sobre valuación, atento a que la vendedora manifestaba ser la única propietaria del inmueble…
Nueva manifestación de la vendedora respecto a resultar la única propietaria léase titular registral de la propiedad, reconociendo que no acreditaba ello con la respectiva escritura traslativa de dominio.
Descargo del impetrado en el sentido de invitar a las partes a resolver la operación, manifestación carente de sustento probatorio.
Descargo del imputado en punto a que la compradora debiera devolver la reserva, extremo que tampoco probare.
Descargo formulado en orden a que la vendedora se haría cargo de cualquier inconveniente que pidiere surgir y a desinteresar a cualquier persona que pudiese tener derecho sobre el inmueble.
En este punto, sostiene el Tribunal, no resistir el menor análisis, ya que nadie puede transmitir un derecho del cual no resulta titular, menos aun tutelar derechos sobre los que carece de legitimación para ejercerlos, lo que transforma ese descargo en un verdadero dislate jurídico.
Descargo en orden a que el valor de mercado del inmueble era superior al concertado por las partes, es mas aventurando que lo duplicaba.
Descargo formulado por el cual advirtió en todo momento a la partes intervinientes en la operación (que lo tenia como intermediario) de las consecuencias que producirá formalizarla.
Resulta cuanto menos llamativo para este Tribunal, el tiempo trascurrido desde el inicio de la operatoria y la actitud contradictoria asumida por el martillero, por un lado tenia la convicción de que la cesión de boleto de compraventa, infringía las normas no pudiendo celebrase, por otro lado percibía dinero en concepto de comisión y fuera de la escala arancelaria, por una operatoria que entendía ilegitima.
Reconocimiento expreso de la documental glosada por $ 4000, dados al denunciado en concepto de comisión por la operación.
El Tribunal valora además, la normativa del Código de Ética profesional que infringe el denunciado con el siguiente introito: "El sentimiento de la responsabilidad profesional, es un elemento interno que anima el conjunto de reglas de una profesión más bien que constituir una Regla Legal de esa Profesión."------------------
No basta que las normas de Ética sean preexistentes para todo martillero que estime su dignidad, ejercite rectamente su conducta y proceda con toda la conciencia de su responsabilidad profesional; no basta que ellas, de estricta substancia moral, estén en todos los labios, o sean solamente la expresión doctrinaria de principios básicos que regulen y saneen en lo que fuera posible el ambiente profesional, sino que es necesario para hacerlas más efectivas y sentidas, que se exterioricen o concreten en fórmulas escritas que sirvan de postulados o de guía en el desenvolvimiento ordinario de la vida profesional y social.
Todo profesional, por el mero hecho de serlo, tiene una obligación moral en el desempeño de su actividad.------------------------------------------------------------------
Ella Io obliga a conducirse de conformidad con principios éticos inmutables, a ser moralmente responsable de aquellos actos que no se sancionan por normas jurídicas pero que repudian a principios de honestidad y corrección de orden supremo y permanente, y a seguir su verdadera vocación sin interiorizarse o subalternizarse por móviles mezquinos y afanes materiales.
1. Apartándose de la denominación que la función le otorgue, será consiente del rol que asume, por el hecho de servirse de la sociedad a que pertenece, como institución Intermedia entre el hombre y ella.
La esencia de su deber profesional será consagrarse enteramente a la defensa de los intereses de sus clientes, orientándoles y aconsejándoles, demostrando capacidad, información, a la vez que honradez, gentileza y respeto, de forma tal que su acción inspire, no sólo solución al problema particular confiado sino que sirva como instrumento generador de una actividad puesta al servicio del bien común y de la economía en general.
2. Debe actuar con irreprochable dignidad, no sólo en el ejercicio de su profesión, sino también en su vida privada. Llamado a apreciar y a veces a defender los intereses de otros, ejerce un ministerio que no puede desempeñar con autoridad sino a condición de ser él mismo respetable.
En suma, su conducta profesional o privada no debe jamás infringir las normas del honor y de la delicadeza que caracterizan al hombre de bien.
3. El cumplimiento de las obligaciones legales reglamentarias de su profesión, sus costumbres y modalidades, deben fundarse en normas morales y no sólo en la coactividad de la ley.
Su deber es también, combatir por todos los medios lícitos, la conducta censurable de funcionarios y colegas, denunciándoles si fuere necesario ante las autoridades competentes.
4. La probidad que se le exige no importa tan solo corrección desde el punto de vista pecuniario; requiere además lealtad personal, veracidad y buena fe.
Así, por ejemplo, no debe aconsejar ningún acto que por su conciencia no sea conveniente para sus clientes, formular afirmaciones o negociaciones inexactas, efectuar en sus escritos citas tendenciosamente incompletas, aproximativas o contrarias a la verdad, retener indebidamente documentos o bienes que no sean de su pertenencia.
5. El desinterés que debe caracterizarlo no consiste en el desprecio del provecho pecuniario, sino en el cuidado de que la perspectiva de tal provecho no sea nunca determinante de ninguno de sus actos.
La satisfacción del deber cumplido es el mayor premio y estimulo a que puede aspirar. Debe defender su derecho a la digna retribución de su trabajo, cumpliendo y haciendo cumplir las escalas arancelarias, teniendo presente siempre que el provecho es un accesorio del fin, y no debe constituir el móvil determinante de su ejercicio.
7. Es deber primordial respetar y hacer respetar la ley y a las autoridades públicas…
16. Sin perjuicio de las obligaciones establecidas legalmente todo martillero está sujeto al cumplimiento de aquellas obligaciones no consagradas por texto expreso, pero que, de una manera evidente la costumbre, la ética y estética, las consideran implícitas e inherentes a la naturaleza misma de la profesión...
17. El cliente tiene derecho a aspirar del profesional el máximo empeño y dedicación al ministerio encomendado. Pero es menester hacerles conocer que la misión será cumplida dentro de las limitaciones impuestas por las leyes y este Código de Ética, haciendo privar el sano juicio profesional a las pretensiones desmedidas de sus comitentes.
De la aludida relación surge el derecho y deber para el martillero de saber elegir sus clientes.
Debe además defender los intereses que le son confiados con toda lealtad y buena voluntad, dedicando a ello todas sus energías y conocimientos.
Sus funciones deben ser ejercidas personalmente salvo expreso consentimiento del cliente.
Es su deber limitar sus gastos, sin perjudicar el éxito de su cometido, evitando aquellos que sean excesivos o injustificados. Toda duda razonable, debe ser comunicada a su cliente.
20. Recomiéndese a los martilleros convengan sus honorarios con los clientes o colegas antes de tomar su intervención, y fijen asimismo la forma de pago. En caso de divergencia en la apreciación de sus honorarios, se plantee ella con el colega o con el cliente, aconsejase a los martilleros recabar siempre una estimación al Colegio a que pertenezcan, a titulo ilustrativo.
VEREDICTO…Para dictar sentencia. El Tribunal procederá entonces a plantear y votar las cuestiones referidas a la existencia del hecho en su exteriorización material; La participación del imputado en el mismo; la existencia de eximentes, verificación de atenuantes, concurrencia de agravantes.
Del análisis de la totalidad de probanzas arrimadas a la Sede del TRIBUNAL Disciplinario, hemos de adelantar nuestra opinión, en el sentido que ha quedado palmariamente acreditada la conducta y participación que pretende endilgársele al imputado E.A como generadora de convicción para un veredicto condenatorio.
No encontrándose eximentes ni atenuantes y computándose como agravantes las sanciones que registra en su legajo personal y de las que da cuenta el informe expedido por Secretaria, obrante a fs. 27 de esta causa.
Amen que resulta ajeno a la esfera de TRIBUNAL, expedirse en la forma pretendida por la agraviada, respecto a conminar al denunciado a rendir cuentas y restituir dinero, circunstancias que están vedadas, debiendo los intervinientes si así lo estimaren ocurrir oportunamente por la vías correspondientes y por ante la Justicia ordinaria.
Como corolario el martillero denunciado debe ser sancionado por su conducta, ello por su violación a las normas previstas por la Ley 10.973 que regula el Ejercicio Profesional de los Martilleros y Corredores Públicos en la Provincia de Buenos Aires en sus arts. 17 incisos i-) violación a las normas del Código de Ética Profesional para Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires (arts.4, 5, 7, 16 y 19) y 52 a) incisos 3- Asegurarse de la identidad, domicilio y capacidad de las personas entre quienes trata el negocio; 4- Por no proponer los negocios con exactitud, precisión y claridad; 5- Comprobar la existencia de instrumentos que acrediten el título invocado por el comitente, recabando cuándo se trate de bienes inmuebles la certificación del Registro de la Propiedad sobre la inscripción de dominio de los distintos gravámenes; 54 II a-) Los honorarios que percibirán los Martilleros y Corredores públicos, por sus trabajos profesionales se ajustaran a la escala arancelaria determinada por ley, cesión de boleto por analogía venta de inmuebles (comisión del 1,5% al 3% cada parte).
Por todo lo expuesto, EL Tribunal por unanimidad RESUELVE: Hacer lugar a la denuncia instaurada por J.A. DNI. XX.XXX.XXX y J.J.T DNI. XX.XXX.XXX contra el martillero E.A. DNI. XX.XXX.XXX colegiado numero XXX del Departamento Judicial Quilmes, sancionándolo con cuatro (4) cuotas anuales colegiales vigentes al momento de la sanción (art. 19 incisos b de la Ley 10.973 modificada por Ley 14.085), cuya aplicación se difiere hasta el momento de adquirir firmeza el decisorio. Regístrese. Notifíquese por Secretaria. Firme el presente comuníquese al Consejo Directivo a efectos de registrar la sanción en el legajo personal del colegiado. Cumplido lo dispuesto. ARCHIVESE.Firmado. RICARDO FERNANDEZ. Presidente. RAUL HORACIO PROFICIO Vicepresidente. HUGO H. NABOULET. Secretario. SUSANA FORNAROLI Vocal Titular. ALBERTO D. AMEAL. Vocal Titular. Dr. GUSTAVO C. TRIMARCHI Secretario Ad-Hoc.
