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La crisis del mercado inmobiliario y el acceso a la vivienda.

 

La caída actual de la compra-venta de inmuebles es presentada como un indicador negativo fundamental de la economía e incluso del acceso a la vivienda. Este artículo se propone reflexionar sobre estos datos y la situación habitacional de la Argentina.
 
El sector de la construcción y el mercado inmobiliario han acompañado los últimos años de crecimiento económico de manera positiva. Los permisos de construcción se incrementaron de 5 millones de metros cuadrados en 2004 a 7 millones en 2012, con picos intermedios superiores a la media del período, que es de 8 millones de metros cuadrados.
 
Sin embargo, este crecimiento de la construcción no se ha visto reflejado en los datos sobre la situación habitacional que se obtuvo a partir del censo 2010, donde más de 3 millones de hogares continúa con problemas de vivienda. De éstos, la mitad requieren una nueva vivienda. Así, surgen preguntas: ¿Qué se construyo? ¿Para quiénes?

En el período 2004-2011 el promedio anual de escrituras de inmuebles fue de 84.122 mientras que el de créditos hipotecarios fue de 6252. Es decir, el mayor porcentaje de operaciones fue en efectivo.
 
Esto se explica porque a partir de la recuperación económica que se inicia en 2004 el sector de la construcción se convirtió, por los bajos costos de construcción y las bajas tasas de interés, en una buena oportunidad de inversión.
 
Otro dato interesante es que para el período 2003-2008 el 81% de la superficie autorizada para construcción en el AMBA tuvo como destino el residencial. De éste. un 42,1% correspondió a vivienda suntuosa, mientras que en el periodo 1991-2001 era del 19,1% de la construcción residencial. Este crecimiento se debe al aumentó de la construcción de torres de lujo, barrios cerrados y countries.
 
Esta situación encarece el precio de la vivienda construida pero también del suelo. Los sectores populares pasan a competir con los grandes inversores por la tierra. La evolución del precio en toda el Área Metropolitana de Buenos Aires, da cuenta de esta situación.
 

Si bien se mantienen las características históricas del precio del suelo -que va decreciendo a medida que los terrenos se alejan de la ciudad y los valores más altos se registran en la zona norte de la región metropolitana-, el dato novedoso son los fuertes incrementos en zonas más alejadas. En partidos como el de General Rodríguez, que se encuentra a más de 50 kilómetros de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, se registra un incremento del 670% para el período 2004-2012.

Estos fuertes incrementos sobre los terrenos complejizan el acceso a la vivienda convirtiéndola en un bien de lujo, teniendo repercusión sobre el precio de las viviendas usadas y los alquileres.
 

Por parte del gobierno nacional se ha trabajado en construcción directa, ya sea de viviendas nuevas como de mejoramiento de infraestructura, que ha dado respuesta a 1.018.777 de soluciones habitacionales que beneficiaron a 4.584.497 de personas. Los resultados se pueden observar también en el censo 2010, en el que se registra un mejoramiento de la vivienda en los sectores vulnerables.
 
El Plan Procrear es un paso en la construcción de respuesta a los sectores medios, ya que ataca la raíz del problema que es la oferta de suelo a partir de poner tierras fiscales para la construcción de vivienda. Una solución que podría plantearse sería la masificación del crédito hipotecario, pero sin la ampliación de la oferta de terrenos, sólo empujaría nuevamente al alza el precio de los terrenos.
 
Es en este punto que resulta necesario pensar la planificación urbana, que incluye predestinar espacios de las ciudades para las distintas necesidades y frenar la especulación con medidas como la penalización tributaria. En países como Francia se aplican tasas sobre viviendas vacías a partir de los seis meses de estarlo, donde en tres años se llega a cobrar el 40% del valor catastral del inmueble.
 
Así la solución depende de que ideas de ciudad se tengan. Abogar por un mercado inmobiliario en crecimiento sin analizar qué se compra y vende puede convertirse en un apoyo a la especulación. Por el contrario, pensar la vivienda como una necesidad y un derecho requiere planificar ciudades inclusivas  y no sólo como un mercado más.

04/03/2013 18:13 Gustavo TRIMARCHI #. sin tema


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