Corretaje en el Anteproyecto del Código Civil y Comercial.

 

 

 

I.- INTRODUCCIÓN

Se ha anunciado recientemente el envío, al Poder Legislativo de la Nación, de
un Anteproyecto de ley tendiente de unificación y modificación del Código Civil
y el de Comercio. Dicha iniciativa tiende a reformar y también vale decir a
reformular, el marco legal que rige, en la actualidad, los derechos y las
obligaciones de las personas. Por supuesto que recorre amplísimos y vastos aspectos,
pues refiere tanto a las situaciones vinculadas con la familia, como lo
relativo a las relaciones interpersonales ya sean contractuales o
extracontractuales, las diversas figuras que nos conectan con los bienes
muebles e inmuebles, en definitiva todo lo que corresponde regular dentro
del ámbito que se denomina genéricamente como Derecho Privado, lo que por
sí solo habla a las claras de la importancia y trascendencia de este tema.-

Uno de los numerosos y por qué no también novedosos aspectos, apenas
reseñados más arriba, consiste en la inclusión dentro del futuro cuerpo
normativo del contrato de corretaje lo que será motivo de estudio en el
presente trabajo.-

 

II.- EL NUEVO CONTRATO DE CORRETAJE

El corredor fue considerado, desde el comienzo, y en su ya histórica redacción,
dentro del todavía vigente art. 87 del Código de Comercio, como aquel que
realiza una actividad de características auxiliares al comerciante. Dicha
categoría, en el desarrollo de los hechos, fue perdiendo esa modalidad de
agente auxiliar, hasta que formalmente, con la sanción de la ley 25.028 a fines
del año 1999 se la elevó al rango una profesión universitaria, plena de
derechos, obligaciones, incumbencias y prohibiciones que la alejan
definitivamente de esa noción originaria de mero agente auxiliar. También cabe
señalar que dentro del género corredor corresponde ubicar la especie de
corretaje inmobiliario, que tiene su norma legal especifica dentro de la ciudad
de Buenos Aires conforme lo normado por la ley 2340.-

Ahora bien el Anteproyecto de ley contempla el marco regulatorio del corretaje
en apenas una decena de artículos (1345/1355) y cabe señalar que toma diversos
aspectos que habría que tener en cuenta al momento de redacción del
contrato de corretaje y que irán desarrollando a continuación, comparándolo con
el sistema actualmente vigente, señalando las novedades y las modificaciones a
la par que se indicarán que aspectos se mantienen sin cambios o que merecen
alguna crítica por omisiones relevantes.-

 

II.a) CONCEPTO.-

En primer lugar define al contrato de corretaje (art. 1345) como aquél en el
que una persona denominada corredor, se obliga ante otra a mediar
en la negociación y conclusión de uno o varios negocios, sin tener relación de
dependencia o representación con ninguna de las partes. En este sentido se
mantiene la idea referida a que el corredor es un profesional que ejerce
libremente su actividad, sin relación de subordinación laboral respecto de las
partes entre quienes intermedia en la negociación y conclusión de uno o varios
negocios, como se verá no necesaria y exclusivamente inmobiliarios.-

Tampoco representa a las partes en esta etapa, lo que incrementa la
concepción netamente liberal de su actividad. Recordamos que en la antigua idea
original era un mero agente auxiliar de los comerciantes, que colaboraba para
que aquél pudiera desarrollar sus actos de comercio. Ahora es una actividad
marcadamente mercantil por si misma, pues el corretaje es un acto de comercio (art.
8, inc. 3, Cód. Com.) y lo ejerce el corredor, a nombre propio, asumiendo
obligaciones y ejerciendo derechos, como su profesión habitual.-

En lo que respecta a la conclusión del contrato de corretaje (art. 1346) señala
que se encuentra concluido (o mejor dicho perfeccionado) si el corredor está
inscripto para el ejercicio profesional del corretaje, por su intervención en
el negocio, sin que se proteste (o sea se objete) expresamente su
intervención de manera contemporánea con el comienzo de la misma o por la
actuación de otro corredor por el otro comitente. Otra modificación en este
aspecto consiste en que puede haber contrato de corretaje aún el corredor no
está inscripto, entendemos que será en el supuesto que la ley no exija tal
requisito; en tal caso se requiere pacto expreso por escrito que sólo
obliga a la parte que lo firmó. Recordamos que en el sistema vigente el
corredor no inscripto no tiene acción para reclamar su comisión y no parecería
saludable que se admita la intervención de personas que no estén debidamente
matriculadas.-

Por último esta normativa proyectada señala que pueden actuar como corredores
tanto las personas humanas como las jurídicas sin señalar algún limite en lo
que respecta a los variados tipos societarios.-

 

II. b OBLIGACIONES

Respecto de las obligaciones del corredor (art. 1347), se mantienen como en el
régimen actualmente vigente, las de asegurar la identidad y la capacidad de las
personas que intervienen en los negocios, los que deben ser propuestos con la
información precisa y veraz que no provoquen error en la voluntad de las
partes. Estas a su vez deben ser informadas de las circunstancias de
hecho que puedan influir en la finalización del negocio. También se mantiene
como en el régimen actual el deber de confidencialidad o sea que el corredor
debe guardar secreto de todo lo concerniente a las negociaciones para mantener
a debido resguardo lo relativo a las tratativas salvo requerimiento judicial o
de autoridad pública competente, lo que puede aplicarse por ejemplo a la
oficina estatal impositiva. También debe asistir a la firma de los
instrumentos conclusivos de las operaciones hechas con su intervención.-

 

II. c) PROHIBICIONES

Con relación a las prohibiciones
(art. 1348), son casi las mismas que actualmente rigen para el corredor, pues
se le impide adquirir por si o por interpósita persona los bienes cuya
negociación le ha sido encargada, tampoco puede hacer cobranzas por cuentas
vinculadas con el negocio en que ha intervenido, ni tener cualquier clase de
participación o interés en la negociación de los bienes que estén
comprendidos en ella. Del análisis grupal de todas las prohibiciones antes
indicadas se desprende claramente la independencia de la actuación del corredor
frente a situaciones que no deben interferir en el normal desarrollo de su
actividad.-

II. d) GARANTÍA Y REPRESENTACIÓN

La normativa proyectada en el art.
1349 habilita al corredor a dos actividades que en cierta forma van a
contramano de las prohibiciones antes explicadas. En efecto, por un lado queda
facultado para dar garantía (léase fianza) por obligaciones asumidas por una o
ambas partes en la negociación; en la actualidad esa función la puede cumplir
por una sola de las partes. Además puede recibir de una de las partes el
encargo de representarla en la ejecución del negocio. De tal forma el corredor
puede ser mandatario de una de las partes, pero no en la etapa de
negociación, lo que está expresamente prohibido, sino en la oportunidad de la
ejecución del contrato mediado. Esto si bien se puede definir dentro de un
marco teórico, en la práctica puede traer cierta confusión de roles en
especial teniendo en cuenta las prohibiciones explicadas en el punto anterior.-

 

III.- COMISIÓN

Es importante resaltar que dentro de
la breve decena de artículos que el Anteproyecto diseña para el contrato de
corretaje casi la mitad de ellos se refieran a la comisión, entendida como la
retribución que tiene que percibir el corredor por su actividad. Esto no es
casual, pues la jurisprudencia ha sido pródiga en este tema y la mayoría de las
decisiones judiciales han tenido como tema principal la fijación y el cobro de
los honorarios profesionales.-

 

III a. MONTO

El proyectado art. 1350 señala que
el corredor tiene derecho a cobrar la comisión si el negocio se celebra como
resultado de su intervención poniendo en primer lugar lo que haya
estipulado contractualmente con su comitente. De ello se desprende en primer
lugar que se trata de una obligación de resultados o sea tiene que
celebrarse el negocio para que pueda cobrar la comisión Eso responde al
“cuando” está habilitado a percibir su retribución, tema al que volveremos más
adelante.-

Ahora siguiendo con el “cuanto” debe
cobrar, en ausencia de estipulación del monto de la comisión tiene derecho a la
del uso del lugar, por lo tanto habrá que indagar el monto que
habitualmente se determine en el sitio donde se celebró el contrato de
corretaje o en su defecto en el lugar donde principalmente realiza su cometido.
A falta de todas estas situaciones recién pueden ser fijados judicialmente.-

III.b INTERVENCIÓN DE UNO O VARIOS
CORREDORES

Otro de los problemas frecuentes en la práctica del ejercicio profesional
encuentra solución en el proyectado art. 1351, el que modifica aspectos de la
legislación vigente.-

En efecto, se establece que si sólo interviene un corredor todas las partes le
deben la comisión excepto pacto en contrario o protesta de una de las partes
conforme lo previsto por el ya comentado art. 1346. De todas formas se
impone que no existe solidaridad entre las partes, por lo tanto el corredor
debe reclamar a cada una de ellas, el monto que le es adeudado y no el total de
lo debido a cualquiera de las partes o a las dos de manera conjunta. Cada parte
responde de manera individual frente al corredor en el caso de que se adeude su
parte de la comisión.-

Ahora si interviene un corredor por cada parte, cada una de ellas le deberá
abonar la comisión a su respectivo profesional.-

 

III.c OBLIGACIÓN DE PAGAR LA
COMISIÓN

Volviendo al tema de “cuando” nace
el derecho a cobrar la comisión, el proyectado art. 1352 establece la idea de
que esto opera una vez concluido el contrato. Pero a su vez señala una serie de
supuestos donde de todas formas se debe pagar la comisión, a saber.

1.- si el contrato está sometido a una condición resolutoria, o sea que le
ponga fin y esta no se cumple.-

2.- que el contrato no se cumpla, se resuelva, se rescinda o medie distracto.-

3.- el corredor no concluye el contrato pero ha iniciado la negociación y el
comitente le encarga su conclusión a un tercero o lo concluye por si mimos en
condiciones similares. Esto da respuesta a los supuestos en donde se deja
vencer la autorización de venta y las partes que han entrado en contacto a
partir de los oficios del corredor terminan el contrato excluyendo al
profesional interviniente con el propósito de no abonar la comisión.-

También se aporta la novedad de señalar los supuestos donde no se debe la
comisión. Estos están enumerados en el art. 1353 del Anteproyecto y se producen
cuando el contrato está sometido a condición suspensiva, o sea que deja
librado el comienzo del vínculo contractual para la oportunidad en que se concrete
eventualmente un hecho determinado y éste no se cumple, con lo cual el contrato
no se tiene por iniciado. Tampoco se debe comisión cuando el
contrato se anula por cuestiones imputables al corredor por no haber cumplido
con sus obligaciones, ya sea por la ilicitud de su objeto, por incapacidad o
falta de representación de cualquiera de las partes o por circunstancias que
hayan sido conocidas por el corredor y que generen su responsabilidad en la
anulación del contrato.-

Aparte de lo concerniente a la comisión, se incluye el derecho reembolso de los
gastos, aunque la operación encomendada no se concrete, salvo que se pacte lo
contrario (art. 1354).-

 

IV CONCLUSIÓN

Si bien debe recibirse con
beneplácito la idea de legislar sobre estos aspectos, debe procurarse, en
los temas que se mantienen como en los nuevos o los modificados una adecuada
redacción para que no sea el inicio de nuevos conflictos. Es por ello que el
último dispositivo referido al tema (art. 1355) deja un final abierto a la cuestión
al señalar que las reglas de este capítulo no obstan a la aplicación de las
disposiciones de leyes y reglamentos especiales. En tal sentido queda sin
respuesta si se derogará total o parcialmente o modificará la ley 20.266 con
las inclusiones de la 25.028. También se deberían incluir más especificaciones
respecto de los diversos instrumentos que suscriben los corredores y sus
diferentes cláusulas para no dejar librados aspectos fundamentales del vínculo
profesional del corredor con sus comitentes.